2l、如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會?

    答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

    (1)成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

    住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位(或公有住房出售單位)、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式充分聽聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。

籌備組的主要職責(zé)如下：

    ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容：

    ②照政府主管部門制訂的示范文小，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》  (草案)和《業(yè)主公約》  (草案)；

    ③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)：

    ④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

    ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

    上述工作1—4應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

    (2)籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。區(qū)、縣物業(yè)辦(局)對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
 
22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

    答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責(zé)。
 
23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)?

    答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算。以每一百平方米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一百平方米部分不予計(jì)算。

    以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。
 
24、業(yè)主大會會議以什么形式召開?

    答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。

    但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有l(wèi)／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

    業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參力加。
 
25、業(yè)主大會是否要定期開會，由誰組織召開?

    答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

    業(yè)主大會定期會議當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

    有下列情況之一的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

    (1)20％以上業(yè)主提議的；

    (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的：

    (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
 
26、業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)?

    答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下：

    (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則：

    (2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

    (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

    (4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施：

    (5)制定、修故物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)符的使川、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度：

    (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
 
27業(yè)主大會如何決議才有效？

    答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。
 
28、什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系?

    答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
 
29、業(yè)主委員會職責(zé)是什么?

    答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為：

    (1)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

    (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同：

    (3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同：

    (4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：

    (5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
    30、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會委員?

    答；具備以卜資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員：

    (1)具有完全民事行為能力的業(yè)主：

    (2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

    (3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；

    (4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力：

    (5)具有一定組織能力：

    (6)具備必要的工作時(shí)間。

    在實(shí)際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會成員參與物業(yè)管理。